2024年房地产经纪机构研究报告

第二章 房地产经纪人职业资格考试2.1 考试报名流程

2.2 考试用书

《房地产交易制度政策》（第五版）

《房地产经纪职业导论》（第五版）

《房地产经纪专业基础》（第五版）

《房地产经纪业务操作》（第五版）

2.3 考试报名和准考证打印

考试报名时间

“考试服务平台”（）报名，或者经微信小程序（房地产经纪人职业资格考试报名）报名，并于2024年9月20日前交纳考试费。报名成功以交纳考试费为准。

地方考试实施机构应按照本通知要求，及时通过考试服务平台的管理员入口进行报名人员资格审查工作。资格审查完成日期应不晚于2024年9月15日。

考试费标准及交纳

考试费为每科次人民币90元。报名人员在报名时通过考试服务平台交纳考试费。考试交费截止后，因报名人员自身原因无法参加考试的，考试费不予退还。

除中国房地产估价师与房地产经纪人学会（简称中房学）收取考试费外，各地方考试实施机构、考试服务机构等任何单位和个人不得向报名人员收取任何考试性质的费用。

考试报名注意事项

准考证打印

报名成功的人员可于2024年10月21日至27日期间，登录考试服务平台打印准考证。

考试费发票下载

11月5日后，中房学将为报名人员开具增值税电子普通发票。考试费电子发票下载方式如下：

增值税电子普通发票的法律效力、基本用途及使用规定与增值税纸质发票相同，可下载打印使用。依据税务部门相关规定，个人抬头考试费发票可报销。

2.4 考试时间和方式

考试时间和科目

具体考试安排和地点详见准考证。

考试时长

房地产经纪人协理职业资格考试每个考试科目的考试时长为1.5小时，房地产经纪人职业资格考试每个考试科目的考试时长为2.5小时。

考试大纲和用书

考生可通过中国房地产经纪人网（）或“中国房地产经纪”微信公众号（CIREA-JJWX）下载《全国房地产经纪人协理职业资格考试大纲（2024）》《全国房地产经纪人职业资格考试大纲（2024）》。中房学根据考试大纲，组织编写了相应的考试用书（第五版），已由中国建筑工业出版社出版发行。

考试方式

所有的考试科目均采用闭卷、计算机化考试（简称机考），即在计算机终端获取试题、作答并提交答题结果。

中房学将于2024年9月26日至10月25日在中国房地产经纪人网开通机考练习，报名人员可在此期间登录考试服务平台提前熟悉机考环境和电子化试题形式。

2.5 考试成绩查询和资格证书领取

考试成绩发布与查询

考试成绩将在考试日期后2个月内发布。届时，报考人员可登录考试服务平台查询自己的考试成绩。

考试成绩滚动周期

参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，须在连续的2个考试年度内通过全部（2个）考试科目的考试；但是，符合免试部分考试科目条件且未放弃免试资格而仅参加1个考试科目考试的人员，须在1个考试年度内通过应试科目的考试，方可获得资格证书。

参加房地产经纪人职业资格考试的人员，须在连续的4个考试年度内通过全部（4个）考试科目的考试；但是，符合免试部分考试科目条件且未放弃免试资格而仅参加3个考试科目考试的人员，须在连续的3个考试年度内通过应试科目的考试，方可获得资格证书。

资格证书领取

在规定的期限内参加应试科目考试并合格的人员，将获得人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制，中房学用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》（简称资格证书），该证书在全国范围有效。

领取资格证书通知发布后，请考试合格人员向报名时的地方考试实施机构领取资格证书，并应按照《房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务办法》的有关规定，办理执业登记。

2.6 考试纪律要求

地方考试实施机构在考试日期之前应对考点选址、机位数量、考场准备等工作进行全面仔细检查；在考试期间应安排巡考人员对考场纪律进行认真检查，严格要求监考人员执行考场相关规定：

第三章 房地产事务所申请

上海市房屋管理局关于

进一步加强本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理的通知

一、加强房地产经纪机构备案管理

（一）凡在本市从事房地产经纪业务的机构（含分支机构，下同），应当自领取营业执照或经批准增加“房地产经纪”经营范围之日起30日内，向注册登记所在区房管部门办理备案手续。区房管部门会同城管执法部门，督促本辖区内的房地产经纪机构在规定期限内备案。

（二）房地产经纪机构办理备案手续，提交下列材料：

1、上海市房地产经纪机构备案申请表（原件，附件1）；

2、上海市房地产经纪机构情况表（原件，附件2）

3、营业执照（复印件）；

4、注册地、固定经营所的不动产权证（房地产权证）、租赁合同或租赁合同登记备案材料（复印件）；

5、法定代表人或负责人的身份证件、任职材料（复印件）；

属于分支机构的，还应提交设立该分支机构的企业的营业执照、备案证书复印件。

相关证照可以通过数据共享调取电子证照的，无需提交。

（三）区房管部门应当自受理之日起5个工作日内完成备案手续，及时制作发放《房地产经纪企业备案证书》（以下简称备案证书），并向市大数据中心归集电子证照。

（四）房地产经纪机构因企业注销，或取消“房地产经纪”经营范围，或变更住所、法定代表人（负责人）、股东等备案信息，以及补办《房地产经纪企业备案证书》的，应当在相关事项发生后30日内，由专人使用企业“法人一证通”等身份认证设备，线上提出相关申请，并上传市场监管部门核准注销或变更的证明材料。区房管部门应当在受理后5个工作日内完成变更、注销或补办手续。

如房地产经纪机构在企业注销或取消“房地产经纪”经营范围后，未在规定期间内办理备案注销手续的，区房管部门可依据市场监管部门共享的相关信息，注销该企业的房地产经纪机构备案信息。

（五）外省市房地产经纪机构在上海设立分支机构的，应当持当地营业执照和备案证书，向分支机构登记注册所在区房管部门进行系统信息注记后，再办理该分支机构的备案手续。

二、加强住房租赁经营机构开业报告（信息记载）管理

（一）凡在本市从事住房租赁活动的住房租赁经营机构（企业或个体工商户，含分公司，下同），应当自领取营业执照或者经批准增加“住房租赁”经营范围之日起30日内，向登记注册所在地的区房管部门办理开业报告（信息记载）。

区房管部门负责督促辖区内的住房租赁经营机构在规定期限内办理开业报告（信息记载）。

（二）住房租赁经营机构申请开业报告（信息记载）的，提交下列材料：

1、《上海市住房租赁经营机构开业报告（信息记载）申请表》（原件，附件3）；

2、营业执照（复印件，分公司申请还需提交总公司营业执照复印件）；

3、法定代表人（或负责人）的身份证明、任职材料（复印件）；

4、固定经营场所不动产权证（房地产权证）、租赁合同或房屋租赁合同登记备案材料（复印件）。

相关证照可以通过数据共享调取电子证照的，无需提交。

（三）各区房管部门应当自受理之日起5个工作日内，完成审核，制作发放《上海市住房租赁经营机构开业报告（信息记载）通知书》（以下简称：《开业报告通知书》）。

（四）住房租赁经营机构因企业注销，或取消“住房租赁”经营范围，或变更住所、法定代表人或负责人、股东等重要信息，以及补办《开业报告通知书》的，应当在相关事项发生后30日内，向登记注册所在地的区房管部门提出申请。区房管部门应当在受理后5个工作日内完成变更、注销或补办手续。

如住房租赁经营机构在企业注销或取消“住房租赁”经营范围后，未在规定期间内办理开业报告注销手续的，区房管部门可依据市场监管部门共享的相关信息，注销该企业的开业报告记载信息。

三、加强经营主体入网认证管理

经房管部门备案的房地产经纪机构（含分支机构），可按照上海市关于进一步加强本市存量房网签认证管理的相关规定，到注册登记所在区房地产交易中心，申请办理存量房经纪合同和交易合同网上用户认证手续，经市房地产交易中心审核确认后，开通存量房网上签约功能。

从事住房租赁业务的房地产经纪机构、住房租赁经营机构等经营主体，应当在办理备案或开业报告后，到公司注册登记所在区住房租赁服务中心申请办理租赁平台用户认证手续，取得房源挂牌、合同网签等权限。

市房地产交易中心依据国家和本市房地产经纪和住房租赁相关管理规定和管理需要，暂停或取消房地产经纪机构的存量房或住房租赁网签权限。

四、建立健全行业信用体系

（一）推行实名从业制度。凡在本市已备案的房地产经纪机构、已开业报告（信息记载）的住房租赁经营机构，应当在领取备案证书或完成开业报告后30日内，为其聘用的从业人员向市房地产经纪行业协会申请办理“房地产经纪和住房租赁从业人员信息卡”。从业人员在本市从事房地产经纪和住房租赁业务，应当办理从业人员信息卡。

信息卡由市房地产经纪行业协会签发，一人一卡，编号唯一。信息卡加载微信二维码，可在线查验从业人员基本信息、诚信记录、违规情况，及所在机构基本信息。从业人员提供居间代理、房源收储、客户接待、业务咨询和合同签约备案等服务时，应当向消费者主动出示实名信息卡，接受社会监督。从业人员在门店和网络平台应当实名发布买卖或租赁房源信息，并附信息卡照片供查询。任何企业或个人不得伪造信息卡，一经查实将记入行业失信名单，并向社会公示。

房地产经纪机构和住房租赁经营机构未及时办理从业人员信息卡的，由机构注册所在区房管部门进行约谈，限期整改。逾期不整改的，记入企业诚信档案，不予办理经营机构入网认证手续；已经办理的，可暂停相关权限。

（二）建立房地产经纪和住房租赁行业信用信息平台。市房管部门委托市房地产经纪行业协会建立行业信用信息平台，并进行日常管理和维护。市房管部门应当推进房地产经纪和住房租赁行业信用分级分类监管，会同发展改革、市场监管、城管执法、金融、税务等部门建立诚信激励和失信惩戒机制。对诚实守信的从业主体在办理房源核验、合同网签、资金监管等业务时，根据实际情况提供便利服务措施；在选择政府招投标项目或实施财政奖补时，予以优先考虑；在日常检查、专项检查中，可实施免检或降低检查频次；对违法失信、风险较高的市场主体，适当提高抽查比例和频次。对违法违规的机构和从业人员，通过部门信息共享，采取联合惩戒措施，将严重失信主体列为重点监管对象。

五、加强从业主体管理信息化支撑

（一）市房屋状况信息中心负责“上海市住房租赁平台从业主体管理系统”（以下简称“主体管理系统”）的建设和维护，保障系统平稳运行及数据安全。房地产经纪机构备案和住房租赁经营机构开业报告手续应当通过主体管理系统办理。原房地产市场监管信息系统内的房地产经纪机构备案数据同步迁移至主体管理系统。

（二）主体管理系统应当在市住房租赁公共服务平台的统一框架下，与住房租赁基础房源数据库、住房租赁合同网签备案系统、房地产经纪行业信用信息平台实现互联互通，并通过市大数据中心，与市发展改革委、市市场监管局、市经信委、市城管执法局等部门实现业务联动和数据交互。在此基础上，逐步建立健全房地产经纪机构、住房租赁经营机构和从业人员信用评价体系。

（三）发挥信息查询和统计分析作用。市、区两级房管部门和交易中心、城管执法部门、街镇相关管理部门可根据各自权限，使用主体管理系统，查询相关信息并进行统计分析。

上海市房地产经纪人管理暂行规定（节选）

第六条 申请成立房地产经纪组织的，应当具备下列条件：

（一）有 5 名以上取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员；

（二）有 10 万元以上人民币资金；

（三）有经营宗旨明确的组织章程；

（四）有固定的经营场所。

第七条 申请成为个体房地产经纪人的，应当具备下列条件：

（一）取得《上海市房地产经纪人员资格证》；

（二）有 2 万元以上人民币资金或者有担保人提供价值 2 万元以上人民币的财产担保；

（三）有固定的经纪活动场所；

（四）申请前的 3 年内无犯罪记录。

第四章 上海房地产经纪行业协会申请

一、本会会员为单位会员，申请入会必须具备下列条件：

1. 依法取得本市营业执照的房地产经纪企业以及与本行业相关的企事业单位；

2. 承认本会章程；

3. 自愿加入本会。

二、会员入会的程序：

1. 提交入会申请书；

2. 由本会理事会授权秘书处审核同意，并发给会员证牌。

三、会员享有下列权利：

1. 享有本会的选举权、被选举权和表决权；

2. 参加本会组织的有关活动；

3. 获得本会服务的优先权；

4. 对本会的工作有监督、批评、建议权；

5. 要求本会帮助与相关方面沟通；

6. 入会自愿，退会自由。

四、会员应履行下列义务：

1. 遵守本会章程，执行本会决议，服从行规行约，维护行业利益；

2. 支持并参加本会的各项活动，完成本会委托的工作；

3. 依照规定按时缴纳会费；

4. 主动向本会反映情况，提供有关资料、报表；

5. 会员退会应向本会秘书处递交书面函件，并交回会员证牌；

6. 会员如在两年内无故不缴纳会费或不参加本会活动，视为自动退会；

7. 会员如有严重违反法规或本会章程的，经理事会三分之二以上与会者通过，予以除名并公示。

五、会费收取标准：

1、会员单位会费 2000元/年；

2、理事单位会费 9000元/年；

3、副会长单位、监事单位会费 40000元/年；

4、会长单位、监事长单位会费 120000元/年。

第五章 房地产经纪经营管理

上海市房屋管理局关于

进一步加强本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理的通知

三、加强经营主体入网认证管理

经房管部门备案的房地产经纪机构（含分支机构），可按照上海市关于进一步加强本市存量房网签认证管理的相关规定，到注册登记所在区房地产交易中心，申请办理存量房经纪合同和交易合同网上用户认证手续，经市房地产交易中心审核确认后，开通存量房网上签约功能。

从事住房租赁业务的房地产经纪机构、住房租赁经营机构等经营主体，应当在办理备案或开业报告后，到公司注册登记所在区住房租赁服务中心申请办理租赁平台用户认证手续，取得房源挂牌、合同网签等权限。

市房地产交易中心依据国家和本市房地产经纪和住房租赁相关管理规定和管理需要，暂停或取消房地产经纪机构的存量房或住房租赁网签权限。

四、建立健全行业信用体系

（一）推行实名从业制度。凡在本市已备案的房地产经纪机构、已开业报告（信息记载）的住房租赁经营机构，应当在领取备案证书或完成开业报告后30日内，为其聘用的从业人员向市房地产经纪行业协会申请办理“房地产经纪和住房租赁从业人员信息卡”。从业人员在本市从事房地产经纪和住房租赁业务，应当办理从业人员信息卡。

信息卡由市房地产经纪行业协会签发，一人一卡，编号唯一。信息卡加载微信二维码，可在线查验从业人员基本信息、诚信记录、违规情况，及所在机构基本信息。从业人员提供居间代理、房源收储、客户接待、业务咨询和合同签约备案等服务时，应当向消费者主动出示实名信息卡，接受社会监督。从业人员在门店和网络平台应当实名发布买卖或租赁房源信息，并附信息卡照片供查询。任何企业或个人不得伪造信息卡，一经查实将记入行业失信名单，并向社会公示。

房地产经纪机构和住房租赁经营机构未及时办理从业人员信息卡的，由机构注册所在区房管部门进行约谈，限期整改。逾期不整改的，记入企业诚信档案，不予办理经营机构入网认证手续；已经办理的，可暂停相关权限。

（二）建立房地产经纪和住房租赁行业信用信息平台。市房管部门委托市房地产经纪行业协会建立行业信用信息平台，并进行日常管理和维护。市房管部门应当推进房地产经纪和住房租赁行业信用分级分类监管，会同发展改革、市场监管、城管执法、金融、税务等部门建立诚信激励和失信惩戒机制。对诚实守信的从业主体在办理房源核验、合同网签、资金监管等业务时，根据实际情况提供便利服务措施；在选择政府招投标项目或实施财政奖补时，予以优先考虑；在日常检查、专项检查中，可实施免检或降低检查频次；对违法失信、风险较高的市场主体，适当提高抽查比例和频次。对违法违规的机构和从业人员，通过部门信息共享，采取联合惩戒措施，将严重失信主体列为重点监管对象。

上海市房地产经纪人管理暂行规定（节选）

第三章 经纪管理

第十条 房地产经纪组织从事房地产经纪活动，必须由其机构内取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员进行。

持有《上海市房地产经纪人员资格证》的人员，必须以房地产经纪人的名义从事房地产经纪活动。

第十一条 房地产经纪人向当事人提供居间介绍、代理或者具有委托事项的咨询服务，应当与当事人签订房地产经纪合同。

房地产经纪合同应当包括下列主要内容：

（一）标的（经纪事项）；

（二）经纪事项的要求和标准；

（三）合同履行的期限；

（四）服务费数额和支付方式、时间；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）双方约定的其他内容。

第十二条 房地产经纪合同不能履行或者不能完全履行的，房地产经纪人不收取或者减少收取服务费。但由于当事人过失造成的除外。

由于房地产经纪人的过失造成当事人经济损失的，房地产经纪人应当承担赔偿责任。

第十三条 房地产经纪人与当事人签订房地产经纪合同后，转委托他人代理的，应当征得当事人的同意，并不得增加服务费。

第十四条 房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定，并在房地产经纪合同的履行期限内交付：

（一）居间介绍、代理房屋买卖、国有土地使用权转让的，按成交价的3％以下收取；

（二）居间介绍、代理房屋和国有土地使用权租赁的，按月租金的70％以下一次性收取；

（三）居间介绍、代理房屋交换的，按房地产评估价值的1％以下收取。

提供咨询服务的，服务费标准由双方协商议定。

第十五条 房地产经纪人应当健全财务会计制度，建立会计帐簿，编制财务报表。收取服务费应当出具上海市统一发票，经营所得应当依法纳税。

第十六条 房管部门应当对房地产经纪人的经营活动进行监督和检查。房地产经纪人应当按季向房地产交易管理部门报送业务统计报表，并按经纪活动收入的一定比例交纳管理费。管理费收取标准由市物价局、市财政局会同市房地局制定。

第十七条 房地产经纪人可以向房地产交易管理部门查询房地产开发资料和商品房销售信息，了解房地产市场行情和有关房地产市场的政策、法规及其他有关文件，并参加各类相关活动。

第十八条 房地产开发经营企业的房地产经纪人不得从事本公司开发建设的房地产经纪业务。

房地产经纪人员不得同时在2个或者2个以上房地产经纪组织内兼职。

第十九条 房地产经纪人歇业或者因其他原因终止经纪活动的，应当向工商行政管理部门办理注销登记。

第四章 罚则

第二十条 房地产经纪人违反工商行政管理规定的，由工商行政管理部门予以行政处罚。

第二十一条 对违反本规定的房地产经纪人，由市房地局或者区、县房管部门按下列规定予以行政处罚：

（一）未取得《上海市房地产经纪人员资格证》，擅自从事房地产经纪活动的，责令其停止违法行为，并可处以1万元至3万元的罚款；

（二）未按规定向房地产交易管理部门办理备案手续的，责令其限期补办备案手续，并可处以500元至1000元的罚款；

（三）房地产开发经营企业的房地产经纪组织，从事本公司开发建设的房地产经纪业务的，责令其改正，并可处以5000元至3万元的罚款；

（四）房地产经纪人员同时在2个或者2个以上房地产经纪组织内兼职从事房地产经纪活动的，责令其改正，并可处以2000元至2万元的罚款；

（五）房地产经纪人超标准收取服务费的，责令其退还超收的费用，并可处以超收费用1至3倍的罚款，但最高不超过3万元；

（六）采取弄虚作假损害当事人合法权益的，责令其赔偿损失，并可处以5000元至3万元的罚款。

第二十二条 房地产经纪人员隐瞒真实情况、弄虚作假取得《上海市房地产经纪人员资格证》的，由市房地局注销和收缴其《上海市房地产经纪人员资格证》，并应当及时通报工商行政管理部门；对不符合经纪人条件的，由工商行政管理部门依法注销其房地产经纪活动的经营项目。

第二十三条 行政管理部门作出行政处罚，应当出具行政处罚决定书；收缴罚款，应当开具由市财政部门统一印制的罚没财物收据。

罚款按规定上缴国库。

第二十四条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第五章 附则

第二十五条 本规定颁布前已成立的房地产经纪人，均应当按本规定组织本单位从事经纪业务的人员参加统一培训和考核，并应当取得《上海市房地产经纪人员资格证》。

第二十六条 本规定的具体应用问题，由市房地局和市工商行政管理局按各自职责负责解释。

第二十七条 本规定自1994年9月1日起施行。